Cổ phiếu Redfin: Doanh nghiệp đang thu hẹp (NASDAQ:RDFN)

Ngay bây giờ, tâm trạng trên thị trường đang phấn chấn. ѕ&ρ 500 đã phục hồi hầu hết các khoản lỗ vào cuối năm 2022 và các nhà đầu tư đang mong chờ lạm phát hạ nhiệt cũng như kết thúc các đợt tăng lãi suất của Fed.

Tuy nhiên, ᴏ̛̉ một số góc của thị trường, các nguyên tắc cơ bản vẫn còn khá run. Điều này đúng với Redfin (NASDAQ: RDFN), công ty môi giới bất động sản tiên tiến về công nghệ đã trở nên nổi tiếng với cách tiếp cận đơn giản và chiết khấu phí bán hàng. Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu của Redfin đã tăng vọt hơn 2 lần: nhưng chúng ta phải tự hỏi bản thân, liệu một sự phục hồi thực sự đang diễn ra ᴏ̛̉ đây với cái tên này?

Hoạt động kinh doanh của Redfin đã thay đổi đáng kể trong năm qua. Trong số những thứ khác, công ty đã cắt giảm một phần lớn số lượng nhân viên của mình, quay cuồng với các giao dịch thấp hơn trong ngành, cũng như đưa ra quyết định loại bỏ Công ty con của Redfin Now, với tư cách là cả Redfin và Zillow (?) cuối cùng đã xác định rằng lật nhà là không một doanh nghiệp tốt cho cả hai.

Tuy nhiên, thực tế chúng ta phải đối mặt là có một số cảnh báo nguy hiểm cho Redfin vào lúc này, bao gồm:

• Redfin đang tuột dốc về thị phần. Mặc dù tổn thất thị phần là nhỏ, nhưng thực tế là công ty đang hoạt động kém hơn so với các công ty cùng ngành trong thời kỳ suy thoái thị trường này là một tín hiệu xấu đối với tài sản thương hiệu và sức mạnh duy trì của Redfin.
• Giờ đây, các chiến thuật dựa trên giảm giá đã bị loại bỏ, sức hấp dẫn của Redfin có thể tiếp tục suy giảm. Redfin đã từng thu hút cả người mua và người bán bằng cách cung cấp giảm giá cho người mua và giảm phí người bán tương ứng. Giờ đây, Redfin đã loại bỏ các khoản giảm giá và phí phần lớn phù hợp với tỷ lệ cạnh tranh trên thị trường địa phương, khuyến khích chọn đại lý của Redfin đã giảm – tuy nhiên công ty vẫn mang tiếng là một công ty môi giới chiết khấu, dịch vụ tối thiểu.
• Vốn hạn chế. Redfin chỉ còn lại khoảng 300 triệu đô la tiền mặt trên bảng cân đối kế toán gần đây nhất của mình và số tiền đó được cộng dồn với khoản nợ khổng lồ 1,14 tỷ đô la. Redfin có thể đã cắt giảm chi phí để cầm máu trong bối cảnh bất động sản suy thoái, nhưng còn lâu mới có lãi.

Tóm lại, tôi ᴏ̛̉ lại giảm giá trên vây đỏ. Cá nhân tôi đã sử dụng Redfin với tư cách khách hàng nhiều lần trước đây – nhưng không còn ưu đãi dựa trên phí để chọn lại công ty, tôi nghĩ Redfin sẽ tiếp tục mất thị phần khi hoạt động bất động sản tăng trở lại.

Đặc biệt với việc cổ phiếu tăng mạnh kể từ đầu năm, tôi nghĩ đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư đứng ngoài lề và đầu tư vào nơi khác. Tôi nghĩ Zillow là một lựa chọn cực kỳ hấp dẫn, vì hoạt động kinh doanh Đại lý Ngoại hạng có lợi nhuận cao của công ty đang chứng kiến ​​sự sụt giảm khiêm tốn hơn so với mức giảm giao dịch bất động sản nói chung. Nhưng đối với Redfin, tôi nghĩ thời hoàng kim của công ty môi giới chiết khấu này đã qua rồi.

Tải xuống Q1

Bây giờ chúng ta hãy xem chi tiết hơn về kết quả hàng quý gần đây nhất của Redfin.

Như thể hiện trong biểu đồ trên, doanh thu từ dịch vụ bất động sản (môi giới cốt lõi) của Redfin giảm -28% so với cùng kỳ xuống còn 127 triệu USD. Điều này được thúc đẩy bởi các giao dịch môi giới giảm -31% so với cùng kỳ, một dấu hiệu của những trở ngại vĩ mô đối với bất động sản. Vấn đề cốt lõi ᴏ̛̉ đây là lãi suất cao, điều này không chỉ làm giảm nhu cầu của người mua mà còn khiến những người bán nhà không muốn rao bán nhà vì sợ phải giao dịch với mức lãi suất cao hơn.

Thêm sự xúc phạm đến thương tích, thị phần tại Hoa Kỳ của Redfin đã giảm 1 điểm cơ bản so với cùng kỳ xuống 0,78% và 2 điểm cơ bản so với thị phần năm 2022 của công ty là 0,80%. Một lần nữa, sự mất mát này là nhỏ: nhưng nó chứng minh rằng sức mạnh tổng thể của Redfin đang suy yếu. Đối với tín dụng của mình, trong bối cảnh vĩ mô thắt chặt này, Redfin đã thận trọng trong việc cắt giảm nhân sự (hãy nhớ rằng không giống như hầu hết các công ty môi giới khác, Redfin trực tiếp tuyển dụng các đại lý của mình và không vận hành mô hình dựa trên hoa hồng) và số lượng đại lý chính trung bình của công ty đã giảm -32% so với cùng kỳ là 1.876.

Biểu đồ bên dưới cũng cho thấy lưu lượng truy cập trung bình hàng tháng đã giảm -2% so với cùng kỳ xuống còn 50,4 triệu khách truy cập trung bình:

Tuy nhiên, một điểm sáng là cho thuê. Với nhiều người mua tiềm năng đứng ngoài cuộc, Redfin ít nhất đang tạo ra một số thu nhập từ danh sách cho thuê, với mức tăng trưởng doanh thu là 13% so với cùng kỳ, tăng nhanh từ mức 5% so với cùng kỳ trong quý IV (và mức giảm âm trong vài quý trước cũng).

Hoạt động theo tỷ lệ phần trăm doanh thu tăng vọt lên 49,2%, với tổng chi phí hoạt động tăng 2% so với cùng kỳ – ngay cả khi công ty giảm số lượng nhân viên đại lý chính:

Công ty đã công bố khoản lỗ EBITDA đã điều chỉnh -67 triệu đô la trong quý, chỉ với phân khúc thế chấp giảm dần của công ty (chỉ đóng góp 36 triệu đô la trong tổng doanh thu 326 triệu đô la của công ty) tạo ra lợi nhuận nhẹ:

Bây giờ, mặt sáng sủa ᴏ̛̉ đây và “rủi ro tăng giá” đối với Redfin là công ty đang chỉ ra rằng các khoản lỗ sẽ giảm trong tương lai. Hướng dẫn cho quý 2 yêu cầu EBITDA được điều chỉnh trong phạm vi từ -9 triệu đô la đến dương 1 triệu đô la và Giám đốc điều hành Glenn Kelman đã lưu ʏ́ về cuộc gọi thu nhập quý 1 rằng công ty đang mong đợi EBITDA được điều chỉnh ít nhất là hòa vốn trong năm:

Do lợi nhuận gộp thế chấp cao hơn và chi tiêu tiếp thị thấp hơn, EBITDA đã điều chỉnh trong quý đầu tiên là âm 67 triệu đô la, khi dự đoán của chúng tôi về khoản lỗ đó là từ 73 triệu đô la đến 84 triệu đô la.

Kết thúc quý đầu tiên với lợi nhuận vượt kế hoạch, chúng tôi vẫn kỳ vọng EBITDA điều chỉnh cả năm của mình sẽ hòa vốn hoặc tốt hơn vào năm 2023, cải thiện khoảng 190 triệu đô la so với năm 2022. Chúng tôi chỉ có rất nhiều cỏ khô để kiếm khi mặt trời lặn tỏa sáng. Redfin hầu như luôn chi tiêu nhiều hơn vào mùa xuân, cho các quảng cáo nói với khách hàng về Redfin và cho các đại lý để phục vụ những khách hàng đó […]

Chúng tôi cũng kỳ vọng lợi nhuận cho thuê sẽ cải thiện khi chúng tôi ghi nhận doanh thu từ 9 tháng qua đã tăng lượng đặt trước và do chi phí tiếp thị giảm cho đến năm 2023. Redfin nói chung sẽ nhận được toàn bộ lợi ích từ việc giảm chi phí kéo dài đến hết tháng Tư trong các quý tới. Chúng tôi kỳ vọng EBITDA đã điều chỉnh trong quý hai nằm trong khoảng lỗ 9 triệu đô la và lãi 1 triệu đô la và EBITDA đã điều chỉnh trong quý thứ ba sẽ cao hơn nhiều so với mức đó. Từ cuối quý 3 năm 2022 đến quý 1 năm 2023, vị thế cạnh tranh của chúng tôi đã được cải thiện đáng kể.”

điểm chính

Không còn nghi ngờ gì nữa, quan điểm lạc quan về khả năng sinh lời này đang góp phần tạo nên sức mạnh gần đây cho cổ phiếu Redfin, nhưng tôi muốn nói rằng sự lạc quan về mặt này đã được định giá vào cổ phiếu sau đợt phục hồi. Ngay cả khi Redfin cắt giảm chi phí đến tận xương tủy và hướng tới lợi nhuận, nó vẫn có một vấn đề dài hạn cần giải quyết: làm thế nào để giành lại thị phần và thay đổi định vị thương hiệu sau khi loại bỏ phí chiết khấu.

Duy trì sự thận trọng ᴏ̛̉ đây.